강남·용산 부동산 투자, 경매 외엔 없다? 토허제 속 투자전략

토지거래허가제 속 강남 부동산 투자, 경매가 유일한 해법일까?

🏙 강남 3구·용산, 토지거래허가구역으로 묶이다

2025년, 정부는 강남구·서초구·송파구·용산구를 토지거래허가구역으로 지정하였습니다.
이 조치로 인해 해당 지역 내의 아파트·입주권·재개발 주택 매매는 구청장의 허가가 필요하게 되었는데요.

일반 매매로는 진입이 어려워지자 투자자들은 허가를 받지 않아도 되는 ‘경매시장’과 ‘청약’에 주목하고 있습니다.

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⚖ 예외는 ‘경매’와 ‘청약’뿐

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경매 낙찰 물건과 최초 분양권은 토지거래허가제 예외 대상입니다.

• 경매 낙찰 시: 실거주 의무 X, 허가 필요 X, 자금조달계획서 제출 X
• 청약 당첨 분양권: 무주택자의 최초 분양은 허가 대상 아님

하지만 2025년 서울의 분양 물량이 극히 적어, 실질적으로 투자자 대부분은 경매시장에 집중하는 분위기입니다.

예: 2025년 용산구 일반공급 가구 수 = 0,
강남 3구 분양 예정 가구 수 = 1588가구 (일정 미정이 대부분)

 

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📈 과열 양상 보이는 경매시장

경매시장에 투자 수요가 몰리면서 낙찰가율이 치솟고 있습니다.
지지옥션에 따르면 2025년 3월 기준:

• 송파구: 낙찰가율 106.3%
• 서초구: 105.3%
• 용산구: 100.1%
• 평균 응찰자 수: 13.2명 (2024년 말 6.38명 → 두 배 증가)

이는 감정가보다 높은 가격에도 경쟁적으로 입찰이 이루어지고 있다는 뜻이며, 경매시장마저도 ‘불장’에 돌입했다는 평가입니다.

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🏘 재개발 초기 빌라로 수요 이동

토지거래허가제는 입주권까지도 허가 대상으로 포함되어 있어,
재개발 예정지의 초기 빌라 및 단독주택에 대한 관심도 커지고 있습니다.

사례: 용산구 후암동 소형 빌라

• 감정가: 5억 원
• 낙찰가: 6억5600만 원 (131.4%)
• 응찰자 수: 8명

이는 입주권을 피하고 재개발 기대감이 있는 물건을 노리는 투자 전략으로 볼 수 있습니다.

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🧭 결론: 규제 속 투자 대안은 ‘경매’와 ‘입지 선별’

강남 3구와 용산구는 높은 투자 수요와 제한된 진입 경로가 맞물리며,
경매시장 과열, 낙찰가 상승, 재개발 초입지 인기 증가라는 흐름을 보이고 있습니다.

이러한 상황에서는 다음과 같은 전략이 필요합니다:

• 경쟁이 심한 지역보단 수요 대비 공급이 적은 재개발 초입 구역을 선별
• 낙찰가율 과열 지표를 주기적으로 체크
• 실거주·장기보유를 전제로 한 안정적 접근이 유리

정부의 규제가 투자 대상을 제한하고 있는 만큼, 예외 조항을 활용한 스마트한 전략 수립이 관건이 될 것으로 보입니다.

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