강남 아닌 성동·마포도 평당 1억 돌파, 서울 아파트 가격 상승 배경 분석

서울 아파트 시장에서 ‘평당 1억’ 시대가 강남 3구(강남·서초·송파구) 외 지역으로 확산되고 있습니다. 최근 성동구, 마포구, 동작구, 강동구 등에서도 3.3㎡(평)당 1억원을 넘는 단지들이 속속 등장하며, 서울 부동산 시장의 양극화와 고가 아파트 중심의 상승세가 뚜렷해지고 있습니다.

🏙️ 성동·마포 등 강북·한강변까지 최고가 확산

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2025년 5월, 성동구 성수동 ‘서울숲 아이파크 리버포레 1차’ 전용 84㎡가 34억9000만원(3.3㎡당 1억30만원)에 거래되며, 강남권이 아닌 지역에서도 평당 1억을 돌파했습니다. 이 단지는 한강 조망이 가능한 신축 대단지로, 올해 1월 입주를 시작한 이후 ‘국민 평형’(전용 84㎡) 기준으로도 신고가를 기록했습니다. 마포구 아현동 ‘마포프레스티지자이’ 전용 59㎡는 18억6000만원, 동작구 흑석동 ‘아크로리버하임’ 전용 84㎡는 31억2000만원에 각각 거래되며 신고가를 경신했습니다.
이 같은 현상은 강남권 아파트값이 다시 상승세로 전환되자, 한강변을 따라 인접 지역까지 오름세가 확산된 결과로 풀이됩니다.
특히 한강 조망권, 신축, 대단지, 역세권 등 프리미엄 단지에 매수세가 집중되고 있습니다.

📈 토지거래허가구역 풍선효과와 ‘똘똘한 한 채’ 수요

서울시는 2025년 3월 강남3구와 용산구 전체를 토지거래허가구역으로 재지정했으나, 오히려 인근 성동·마포 등으로 매수세가 이동하는 ‘풍선효과’가 나타났습니다. 동시에 다주택자 규제와 대출 규제 강화로 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호가 높아지면서, 실수요와 투자수요가 한강변·핵심지역 신축 아파트에 집중되고 있습니다.
한국부동산원 자료에 따르면, 2025년 5월 셋째 주 기준 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.13%로 확대됐고, 성동(0.21%), 마포, 동작, 강동 등 주요 지역이 상승세를 이끌었습니다.

🏗️ 재건축·신축 프리미엄, 한강 조망권 영향력

한강변 입지와 신축 프리미엄, 재건축 기대감이 가격 상승의 주된 요인으로 꼽힙니다. 서울숲 아이파크 리버포레 등은 한강 조망이 가능한 로열층 매물이 3.3㎡당 1억원을 돌파했고, 마포·동작·강동 등 주요 재건축 단지 역시 신고가 거래가 이어지고 있습니다.
전문가들은 “아파트가 안전자산이라는 인식, 공급 부족, 토지거래허가제 풍선효과, 한강 조망권 프리미엄이 복합적으로 작용하고 있다”고 분석합니다.

🔎 서울 아파트 시장, 양극화와 향후 전망

강남3구와 한강변 주요 지역의 신고가 행진과 달리, 서울 내에서도 지역별·단지별로 가격 차별화가 심화되고 있습니다. 지방 및 수도권 외곽은 미분양이 늘고 있지만, 서울 핵심지는 매물 부족과 매수세 집중으로 오름세가 지속될 전망입니다.
정부가 토지거래허가구역 추가 지정, 대출 규제 강화 등 추가 대책을 검토 중이지만, 실수요와 투자수요가 프리미엄 단지에 집중되는 현상은 당분간 이어질 가능성이 높습니다.

📝 결론

2025년 서울 아파트 시장은 강남을 넘어 성동·마포 등 한강변 및 핵심지역까지 ‘평당 1억’ 시대가 확산되고 있습니다. 한강 조망권, 신축 프리미엄, 규제 풍선효과 등 복합적 요인이 가격 상승을 견인하는 가운데, 서울 부동산 시장의 양극화와 초고가 아파트 중심의 상승세는 당분간 지속될 전망입니다.

 

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