다주택자 임대주택 등록 양도세 비과세 방법 총정리

 

목차

• 🏡 다주택자 임대주택 등록과 양도세 면제 총정리
• ⏰ 단기·장기 임대주택 등록 요건
• 🔑 거주주택 비과세 적용 절차
• 🧐 실수하기 쉬운 체크포인트
• ❓ 자주 묻는 질문·표 정리
• 📝 마치며

다주택자가 임대주택 등록으로 양도세 면제받는 방법(2025 최신)

최근 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정으로 다주택자가 임대주택 등록을 통한 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 방법이 새롭게 주목받고 있습니다. 6년 단기임대, 10년 장기임대 등 등록 유형에 따라 요건과 절차가 다르니 반드시 꼼꼼히 살펴보세요.

⏰ 단기·장기 임대주택 등록 요건

• 임대기간
  • 장기임대: 10년(등록 시기에 따라 8년)
  • 단기임대: 6년 새로 도입(아파트 제외, 다세대·다가구·오피스텔 가능)
• 임대개시 기준시가
  • 장기임대: 6억원 이하
  • 단기임대: 4억원 이하
• 임대의무이행
  • 기간 충족해야 하고 중도 해지, 의무위반 시 비과세 취소 위험
• 임대료 인상 제한
  • 연 5% 초과 인상 금지, 1년 내 재인상 불가
   

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🔑 거주주택 비과세 적용 절차

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• 매도할 주택에 2년 이상 실제 거주해야 함(연속 아니어도 합산 2년 이상)
• 다른 주택(임대주택)은 임대 등록 및 의무기간·기준가액 등 요건 충족 필수
• 조정대상지역(서울 강남·서초·송파, 용산) 내 단기임대 신규등록은 비과세 불가
• 신고 후에도 사후관리 문제 발생 시 비과세 혜택 추징 가능, 임대료 인상율 등 관리 필수

🧐 실수하기 쉬운 체크포인트

• 임대주택 등록 후 바로 임대 개시해야 요건 충족
• 임대대상, 기준시가, 면적 등 세부 기준 반드시 확인(특히 단기임대는 아파트 제외)
• 임차인과의 계약 내용도 꼼꼼히 관리, 임대료 증액·계약갱신 거절 요건 위반 시 추징
• 비과세 신청 전 세무 전문가 상담 권장

❓ 자주 묻는 질문·표 정리

구분	장기임대주택	단기임대주택
임대의무기간	10년(등록시점별 8년)	6년
기준시가	6억원 이하	4억원 이하
임대료 인상	연 5% 이내, 1년 내 재증액 불가
임대주택 대상	아파트/다세대·다가구·오피스텔	다세대·다가구·오피스텔(아파트 불가)
필수 거주기간	매도 주택 2년 이상 거주

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📝 마치며

2025년 개정된 임대주택 등록제도를 활용하면 다주택자도 꼼꼼한 요건 충족 시 거주주택 양도세 비과세 등 절세 효과가 큽니다.
반드시 임대기간, 기준가액, 임대료 인상률, 의무관리 등 실수하기 쉬운 사안을 잘 챙기시기 바랍니다.

 

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