양도소득세와 증여세 나누는 부담부증여 절세 사례와 주의사항

 

2025년 부담부증여 절세 완벽 가이드, 주의할 점과 최신 규정 총정리

목차

• 🧾 부담부증여란?
• 📊 쉬운 사례로 이해하기
• 💼 절세 구조와 효과
• ⚠️ 주의사항과 세무 리스크
• 📍 토지거래허가구역의 함정

🧾부담부증여란?

부담부증여는 부동산 등 자산을 증여할 때
해당 자산에 걸려 있는 대출이나 전세보증금 등
부채까지 함께 넘기는 방식입니다.
부채 상환 의무는 수증자가 지며,
부채 부분은 양도로 간주해 양도소득세가 적용됩니다.
남은 자산 가치에 대해서만 증여세가 부과되는 구조입니다.

📊쉬운 사례로 이해하기

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시세 10억 원짜리 주택이 있는데
여기에 대출이 4억 원이 있다면?
아들에게 집을 넘기며 대출까지 함께 이전한다면,
증여세는 순자산 6억 원에 대해서만 부과됩니다.
대신 부모는 4억 원에 대해 양도세를 납부해야 합니다.
결국 전체 세금을 감경할 수 있는 전략이 될 수 있습니다.

💼절세 구조와 효과

증여세는 자산 금액이 커질수록 누진세율이 적용되므로
전체를 증여하는 것보다 부담부증여가 세 부담을 덜 수 있습니다.
자산 일부를 양도로 분류해 양도세 적용을 받으면
누진구조에서 세금 총액이 줄어듭니다.
이 때문에 부담부증여는 대표적인 절세 수단으로 주목받고 있습니다.

⚠️주의사항과 세무 리스크

절세가 가능하더라도 아무나 부담부증여를 할 수 있는 것은 아닙니다.
수증자가 실제로 부채 상환을 하지 않거나,
상환 능력이 없는 경우 감사 대상이 될 수 있습니다.
세무당국은 원금이나 이자를 수증자 외 제3자가 대신 갚는지 추적합니다.
특히 채무가 담보되지 않았거나 수증자가 무소득자일 경우
부담부증여로 인정받기 어렵습니다.

📍토지거래허가구역의 함정

강남·서초·용산 등 토지거래허가구역 내 주택은 더욱 신중해야 합니다.
이 지역에서는 유상 거래가 이뤄질 경우 허가가 필요하고,
실거주 요건도 충족해야 합니다.
임대용 전세 보증금까지 승계할 경우
수증자가 실거주 요건을 못 맞춰 허가 자체가 불가능할 수 있습니다.
따라서 부담부증여 방식으로 이 지역 주택을 증여하는 건
사전에 철저한 검토가 필요합니다.

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